El desplazamiento de un gran número de ciudadanos desde el mercado de compra al del alquiler fue denominado por muchos analistas como el nuevo paradigma inmobiliario. Según ellos, la crisis había vuelto a los españoles más sensatos y europeos y, después de ella, casi nadie se hipotecaría durante un gran número de años para comprar una vivienda.
Durante la crisis, el porcentaje de familias que optó por vivir en régimen de arrendamiento aumentó del 13,6% en 2006 al 23,5% en 2015
Desde mi perspectiva, no hay ningún nuevo paradigma. Durante el período de crisis, el alquiler no fue la alternativa escogida, sino la única opción posible para numerosas familias. En el período 2008 – 2013, a la mayoría de ellas le era imposible adquirir una vivienda, exactamente lo contrario de lo que sucederá en los próximos años.
En la primera etapa, todos o algunos de sus miembros tenían miedo a perder el empleo, habían visto disminuir su salario y no tenían ninguna confianza en una rápida mejora de la economía. Además, el banco no estaba dispuesto a financiarles ninguna adquisición. A diferencia de las anteriores, unas pocas familias podían comprar una vivienda, pero preferían esperar. Estaban convencidas de que el precio bajaría bastante más y podrían adquirir en el futuro por un importe inferior un piso más grande y mejor ubicado.
Tendencia actual
En la actual fase, la economía está en expansión, el PIB crecerá entre 2017 y 2020 a un ritmo entre el 2,5 y el 3,5%, cada año se crearán más de 400.000 empleos, los tipos de interés continuarán siendo bajos (especialmente en 2017 y 2018) y los bancos tendrán una elevada disponibilidad para prestar dinero para adquirir un piso. Por tanto, la demanda se desplazará desde el alquiler a la compra, exactamente en dirección contraria al movimiento observado entre 2008 y 2013.
La adquisición de una vivienda no es siempre una mejor opción que el alquiler. La elección racional de una opción u otra depende principalmente de tres factores: la expectativa de variación de su precio, el grado de dificultad de obtención de un préstamo hipotecario y el nivel del tipo de interés.
Así, si el ciclo inmobiliario expansivo está en su fase inicial, el banco concede préstamos hipotecarios por un importe entre el 80% y el 100% del precio de la vivienda y el tipo de interés es igual o inferior al 2,5%, comprar un piso es una mejor opción que alquilarlo. Dichas tres favorables condiciones son las que existirán durante los próximos años.
Un tipo de interés fijo muy reducido y la existencia en la actualidad de un “boom” de los alquileres contribuyen a hacer aún más atractiva la compra de una vivienda
Dos factores adicionales contribuyen a hacer aún más atractiva la compra: un tipo de interés fijo muy reducido y la existencia en la actualidad de un “boom” de los alquileres. La intervención del BCE en el mercado de deuda ha provocado una gran caída del tipo de interés a largo plazo y la oferta por parte de los bancos de tipos fijos a 20 años entre el 2% y 2,5%. En la década pasada, jamás bajó del 5%.
Situación del mercado
En 2016, el importe del alquiler en España subió un 6,7% y mi expectativa es que lo haga a un ritmo similar durante los próximos años. Según el informe Fotocasa, el arrendamiento subió en 196 municipios y bajó únicamente en 37. Los mayores aumentos anuales correspondieron a las localidades de Ibiza (40,5%), Arona (29,4%) y Gavá (26,7%).
En definitiva, la preferencia por el alquiler no fue un deseo, sino una necesidad. Una vez la economía española ha vuelto a entrar en una fase expansiva, los ciudadanos cambiarán la necesidad por el deseo y la compra de viviendas volverá a convertirse en la opción mayoritaria. Entonces, el nuevo paradigma inmobiliario pasará al baúl de los recuerdos.
