Por Carmen Giménez. Abogada
Es muy frecuente confundir ambos conceptos, entendiendo que ambos tienen el mismo significado. En otras palabras, se suele identificar el coeficiente de copropiedad de cada inmueble con la cuota de participación de estos inmuebles en los elementos comunes; de tal manera que es habitual que tanto en las cargas de la comunidad, o reparto de los gastos, como en los beneficios que comporta en las votaciones, se adopte como cuota de participación el coeficiente que estableció en su día el promotor o constructor del edificio.
Pero, ¿cuáles son las diferencias? Mientras que el coeficiente de copropiedad es un valor objetivo, fijados con arreglo a la realidad arquitectónica del inmueble (se establecen en base a la superficie de cada vivienda o inmueble, más la superficie que le corresponde en los elementos comunes); la cuota de participación se refiere a la contribución económica que ha de hacer cada copropietario al bien común.
Los coeficientes son inamovibles, puesto que su suma ha de arrojar como resultado la superficie total del edificio, incluidos elementos comunes; en tanto que el modo de fijar las cuotas viene definido en el art. 5 de la LPH, estableciéndose que “para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”
Son dos los factores diferenciadores para la determinación de la cuota de participación en referencia al coeficiente de copropiedad:
1.- Para fijar el coeficiente se adoptan los metros construidos del inmueble (es decir los útiles y los comunes); en cambio, para determinar la cuota, se adoptan exclusivamente los metros útiles del mismo.
2.- El emplazamiento del inmueble y el uso que se presuma efectuar a los servicios o elementos comunes, como agentes determinantes de la cuota, en nada influyen en la fijación del coeficiente.
La cuota de participación, por tanto, puede verse sometida a variación a lo largo de la vida de la comunidad, por entrar dentro del derecho dispositivo de las partes (Sentencia del TS de 4 de abril de 1984), mientras que el coeficiente resulta inalterable.
La cuota es única y expresa: a) La cuota llamada de valor, que contiene el valor de cada piso en relación con el edificio, basada en los criterios de superficie útil y emplazamiento de aquél, y b) La cuota llamada funcional o de uso, que se basa sólo en el criterio de uso que se presume que se va hacer de los elementos comunes.
